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楼市充满变数,“金九银十”成色难测

2019-08-22 10:36:45 来源:

  在楼盘入市供应量持续增加、房地产政策不松反紧的大环境下,一年一度的“金九银十”又将如期而至,各家房企也进入了决定一年成绩的 “关键时刻”。无论是试探市场还去化的需要,开发商都会全力以赴,加大推盘力度和促销优惠力度都是大概率事情。同样,政策和市场的明确,也可以让消费者安安心心看房买房,面对不错的买房时机,购房者或将分化入市,也使得今年的“金九银十”充满变数。

调控力度未放松,“金九银十”行情不容乐观

  “金九银十”作为房地产市场的传统销售旺季,一直是楼市行内的说法,是指在每年的九月和十月,相比同年其他月份其房地产销售成绩都更好。

  究其原因,一方面是行业规律。进了九月也就相当于进入第四季度,开发商面临年底工程款项、全年销售目标等方面的压力,会加推房源,促进销售。另一方面是天气因素。七八月份高温,楼市也是传统淡季;入九秋凉,适合外出看房。同时,七八月份楼市淡季积累下来的购买力也多会选择在这个时候出手,久而久之便成了一种购房消费习惯。

  但留心者不难发现,在调控政策等因素的影响下,这几年“金九银十”已经开始被迫失灵。今年的“金九银十”还会来吗?

  从政策层面上看,今年以来,房地产市场调控密集。中原地产研究中心统计数据显示,7月单月全国房地产调控政策次数为56次。而2019年1-7月,全国房地产调控政策达到307次。在过去三个月时间,多部门密集发声剑指房地产。其中,5月17日,银保监会23号文重申严格监管房地产融资,近两个月后,发改委又发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。7月30日,中共中央政治局会议继4月之后再次强调“房住不炒”,并首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  利率也是左右楼市的关键指标之一。近期不止房企收紧融资,在个人房贷端,融资也在持续收紧,具体表现为房贷利率的上涨、维持高位或放款节奏放缓等。融360大数据研究院监测数据显示,2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,相当于基准利率1.110倍;二套房贷款平均利率为5.76%。

  国家统计局15日发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅不同程度地回落或与上月相同,商品住宅销售价格涨幅总体稳定。专家认为,各地坚持“房住不炒”定位,“稳”仍是当前房地产市场主基调。

  有关业内人士表示,从政策层面看,今年调控政策的力度并未放松,再加上利率不断上升和交易量导致的市场预期不断下降等因素,今年“金九银十”行情不容乐观。

跑得快才跑得赢,开发商合理定价快速走货

  7月30号释放出经济调控信号,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  有业界人士对此解析认为,政策可以让房企死心,对房企的融资、购房的贷款,都不会放开。房企必须要老老实实卖房子,在限价限利润限融资的三限下,做好持久战、持久卖房的准备。也是让投资者镇定,1年多内,楼市是不会放开的,房价不会短期飙升的;让置业者安心,限购、限贷短期是不会退出,自然房价也不会暴涨,还是可以尽享“尽情挑房”的待遇。

  显然,政策的确立可以让开发商早做打算了。随着房地产去杠杆力度和调控力度不断加大的宏观大势下,房地产行业风险上升,“现金流、高周转”,已经是开发商生存新模式。如同血液一样,只有流动起来,才能产生利益,才意味着滚动发展,现金流也常常被视为比利润率更重要考核指标。这意味着拿地后快速完成销售成为终极目标,跑得快才跑得赢,合理定价快速走货才是王道。

  有房地产专家认为,目前房企面临三大压力,即资金压力、库存压力和销售压力,这个时候房企会主动调价促销,其他地产指标也会有所变动,总结起来就是,“以价换量”将成为主要的营销策略。

  我市一房地产营销策划人士王先生也表示,虽然开发商着眼保价,但转念一想,还是保量为上策,不过必须设计多重递进优惠体系来应对。

  从市场行情看,进入8月份来,楼盘入市供应量持续增加,全年销售任务压力加大,房价松动或在所难免。对于房企而言,年底一步步临近,在市场长期低迷下,完成销售任务困难将加大,不如适时价格松动一下,以更合理的价格快速走货,今后看市场行情再做调整。

  因此,“金九银十”作为楼市传统旺季,无论是试探市场还去化的需要,开发商都会全力以赴,加大推盘力度和促销优惠力度都是大概率事情。

“购房季”加快来临,消费者或分化择机入市

  业内人士分析认为,此前不少楼盘定价仍然较高,这使得购房者需要承担的首付和月供压力较大。不少年轻的购房者不愿意承担过重的购房压力,宁愿暂时放弃购房计划。加上近期房贷利率上浮,让更多的人对于后市预期判断不看好,因而观望。

  但这种局面有望在“金九银十”被打破。楼市传统销售旺季如约而至,无论新盘老盘,都希望能在这一节点有所收获。为了备战楼市旺季,新盘开盘、老盘加推,推盘潮伴随着促销优惠潮接踵而来,各种暖场活动此起彼浮,一场无硝烟的战争已悄然上演。

  丰富的产品和吸人眼球的优惠活动,将为“金九银十”期间的泸州楼市注入了新的活力,同时也为广大购房者提供了良好的置业时机,买卖双方的观望态势或由此打破,泸州楼市“购房季”正加快来临。

  有业内人士认为,尽管市场还处于调整期,但从长远来看,房价仍会上涨。对于满足自住需求的刚需而言,早买总比迟买好。选择在开发商“以价换量”的“金九银十”出手,也不失为一种好选择。因此,前期处于观望的需求市场有可能由此出现分化,部分消费者会在新房源、新优惠的冲击下,择机入市。

  同时,在九、十月份还有两个比较重要的节日就是中秋节和国庆节。其实无论是买房子还是买其他商品,只要有节假日,商家都会推出各种优惠活动,所以在节假日买房,开发商会有更多优惠,这样双方更能达成一个默契。此外,这两个节日放假时间也比较长,对于想买房的消费者也会有充足的时间看房选房。

  楼市政策、市场走向的确立,可以让房企踏踏实实卖房,也同样可以让消费者安安心心看房买房。网友“一个人的旅途”表示,泸州楼市“金九银十”成色如何,既要看开发商拿出多大诚意,也要看购房者的价格预期如何,在双方的试探磨合下,市场成交量有望在“金九银十”中后期出现明显增量。

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