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2019年,酒城楼市六大猜想

2019-02-14 09:32:58 来源:川江都市报

  2018年是泸州房地产市场风云变幻的一年,从上半年的高暖到下半年的冷清,市场走势就像坐“过山车”一样刺激,牵动着众多购房者的心。

  如今2018年已然翻篇,酒城楼市也已在“寒冬”中收官。2019年又将开启怎样的“新篇章”?业内又有怎样的预判?在此不妨做个大胆的猜想。

猜想一:调控温和放松,“一城一策”或成关键词

  据不完全统计,在过去的2018年,全国各地调控多达438次,成为楼市调控最频繁的一年,一线城市五限、二线城市四限常态化。2018 年 12 月 19 日至 21 日期间召开的中央经济工作会议,在部署 2019 年经济工作重点时,明确坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导。这意味着虽然2019年仍然是继续坚持房住不炒,并没有放松房地产的迹象,但不同城市根据实际情况或将有局部松动,五限中的限价、限售、限签力度可能会有松绑。

  近期,就有个别城市开始对房地产调控措施进行微调:广州各区逐步取消限价,山东菏泽取消限售,广州取消公寓限购,珠海降低购房门槛,杭州购房社保放松……政策调控已出现松动,人们不禁猜测:接下来,限购和限贷两大调控利器,是否也会松绑?

  有业内人士分析,客观来说,取消限价限售,可能会陆续有其他城市跟进,但全面松绑限购限贷的可能性很小,因为,“房住不炒”仍然是当前楼市的主旋律。从目前政策松动的城市来看,这些都是地方政府结合本地实际情况作出调整的自主行为,没有触及“房住不炒”的底线,符合“因城施策、分类指导”的思路。

  据有关报道,从去年年底至今,已有多地微调房地产政策,其中1月24日,长沙公开表示开展“一城一策”试点,而调整或有意调整楼市调控政策的地区已达到11个。“一城一策”或将成为各省市楼市调控的关键词。

  尽管目前的政策变化与泸州楼市没有直接关系,但大环境的改变对市场预期的判断却不容忽视。

猜想二:供应持续增量,供过于求渐成市场定局

  “去年上半年,市面上在售的新盘都非常少,很多盘还要靠抢,完全是卖方市场。而现在,新盘扎堆上市,购房者却观望情绪浓厚,新盘蓄客量和去化率一般,市场逐渐转换成了买方市场。”有业内人士称,从去年下半年开始,随着众多新项目开盘亮相,泸州楼市供应量激增。

  按土地交付之日起1年内开工、开工之日起两、三年内竣工要求,去年上半年土地市场的放量,使今年泸州楼市的开盘项目和新房供应依然增量明显。这对各开发商而言,众多新楼盘蜂拥入市,会造成竞争压力的加大,特别是城西、城北和沙茜三大片区,均有可能出现上十个楼盘齐头并进的场面。

  从2018年年底开始,众多楼盘的供货量已经超过市场需求,再加上今年众多纯新盘的冲击,新房放量、供应过剩几成定局。另一方面,这些名企、新盘亮相,也给市民置业带来了更多的选择。

猜想三:需求后劲不足,泸州楼市需要休养生息

  从2015年下半年开始,酒城楼市成交量迅速回暖,业内人士都把这种现象归结为此前压抑的需求集中释放。而从此后两年多时间泸州楼市持续放量的情况来看,这种需求已经被过度放大了。

  疯狂放量的背后也有一个隐患,就是过度消耗客户资源,可能导致后期楼市购买力的下降。正如一位业内人士感叹说,“市场需求的成长也需要时间,特别是刚需,有购房资格的人暂时也都买得差不多了,楼市也需‘休养生息’。”

  2018年下半年,酒城楼市风云忽变,市场迅速陷入低迷。“从市场冷清的现状分析,是需求大量被消耗了。”有业界人士认为,其实从去年“金九银十”的表现来看,泸州楼市需求透支、后劲不足的效应就已经显现。“而市场需求的恢复并非十天半月的事,尤其是在房价高企的情况下,从市场需求的这个角度来讲,泸州楼市的‘冬天’才刚刚开始。”

  有业内人士评论,不仅购房需求透支严重,房价透支也很明显,买房人能不能接受将会对市场进行重大考验。“这在楼市调整期,更需要时间来消化透支的价格;同时在高走的房价面前,越来越理性的消费者或重回观望。”

猜想四:市场观望持续,房企竞争将愈演愈烈

  随着供求关系和市场大环境的改变,泸州楼市整体热度下滑已是不争的事实。正如一位网友所说:“泸州楼市量价齐升的局面不可能长久持续,市场风向已有所转变。”

  一方面是前两年放量销售后当前市场购买力有限;另一方面,房价的高位运行和二套房购房门槛的提高,对改善性需求的经济和心理承受也都是一种考验。在这样的市场环境下,购房者完全没有必要急着买房。

  近两年来,与销量一起持续上行的,还有房价。“无论是土地市场、还是房市,均已是‘高处不胜寒’,房价的上涨或将阻碍后续的成交放量。

  从历史经验来看也是如此,在经过2007年、2013年的疯狂之后,2008年、2014年泸州楼市包括土地市场都陷入萧条。

  从春节前后这段日子来看,大多数楼盘售楼部门庭冷落,前来看房的人稀少;即便有些项目推出了促销优惠,市场反应也不尽人意。

  购买欲望缩减,观望情绪加重,在客户不多的情况下,各房企的“价格白刃战”会愈演愈烈。

猜想五:从防涨到防跌,酒城房价将回落趋稳

  在 2018 年年底举行的全国住房和城乡建设工作会议上,住建部指出,2019 年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。由此可见,2019年最重要的任务是稳楼市。所谓稳楼市,既要防止房价大涨,又要防止房价大跌。如果说过去几年的任务,都是遏制房价上涨,那么如今的重点,已经换成“防范房价大跌”。

  有业内人士认为,三四线城市仍将继续调整。三四线城市大多仍处于增量房市场阶段,当销售不畅时,住房库存将再度增加,并反过来进一步增强房价下降压力。2017至2018年,三四线城市房价大都累积了不小的涨幅,客观上也有调整的需要。

  另一方面,供应量多了,房价也就稳了。供给与需求是理论基石,普通的产品价格离不开供需关系,房子作为产品,其价格也同样受供需影响。从这个意义上讲,泸州房价或会出现短期回落。

  从当前市场表现来看,泸州楼市的高品质项目在短期内出现暴增,但其所面向的客群增长速度相对较慢,因此泸州楼市很快就出现了供过于求的现象。这对供方市场是一个严峻的考验,尤其是新项目比较集中的区域,竞争会比较激烈,不排除个别开发商将通过价格让利等促销方式吸引购房者入市购房。

  因此,业内预计2019年上半年,大部分城市的房价会出现缓慢的下滑,泸州也难例外,这是承接2018下半年的趋势。下半年的房价走向如何,则要看政策和市场走向。

猜想六:土地市场调整,开发商拿地热情不高

  与住房市场一样,2018年泸州的土地市场同样呈现出先热后冷的行情。去年上半年,在商品住宅市场量价齐升的背景下,开发商在泸州土地市场疯狂拿地,高溢价现象频现。进入到下半年,土地市场低溢价、流拍又成为主流,供求两端都大幅减少,土地市场迅速变得冷清起来。

  “疯狂之后往往就是市场调整期,所以盲目追求价格指数,盲目介入过热的市场,是楼市失败者共同的原因之一。”有业内人士曾对此表示,“近两年房地产市场量价的回升和反涨,主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,那其实就是对于市场的误判。”

  而当前,商品住房市场供过于求、预期看淡的现状,必将影响开发商的拿地热情。2019年的上半年,泸州土地市场或继续延续2018下半年的趋势。

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